assuré

C'est officiel, en 2010 la loi vous autorisera à négocier l'assurance de votre crédit immobilier : soit 20% du coût total de votre emprunt, selon l'UFC Que choisir. C'est dire l'importance de la décision prise.

Et pourtant, cette couverture contre les risques de chômage, de décès, d'invalidité qui vous est proposée de façon presque obligatoire au moment de la signature du prêt sera-t-elle vraiment négociable ? Oui. En théorie, vous pourrez prendre votre prêt à la Société générale et votre assurance chez AXA, au CIC ou encore à la BNP.

Mais qu'en sera-t-il dans la pratique ? Car, pour informer au mieux le consommateur, ce sont les banques qui seront chargées de distribuer une fiche d'information lui permettant de comparer les offres. On peut facilement imaginer un oubli.

Enfin, négocier les taux d'assurance emprunteur ne devrait pas séduire la majorité des foules. Beaucoup seront rebutés par les démarches à entamer, les paperasses à remplir. Sachant que, en plus, pour aller voir ailleurs, il faudra prouver que les garanties offertes sont les mêmes.

Alors, acheter un appartement ou une maison pour la première fois représente déjà un tel travail administratif que beaucoup chercheront à se simplifier la tâche, en choisissant l'assurance de leur banque prêteuse, pour le plus grand bonheur de cette dernière.

Les chiffres de ventes immobilières se suivent et se ressemblent : ils baissent. Le ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire a annoncé des ventes de logements neufs en chute libre, avec une baisse de 44% entre le troisième trimestre 2007 et la même période 2008.

La crise économique inquiète les éventuels acheteurs, qui hésitent de plus en plus à s'engager dans un investissement aussi lourd, alors que l'avenir est de moins en moins sûr.

A la frilosité des acheteurs vient s'ajouter celle des banques. Les restrictions sur le crédit pèsent également sur les ventes. Les aides du gouvernement en faveur des établissements financiers n'ont pas eu les effets escomptés.

Le credit crunch (crise du crédit) est toujours d'actualité, tant pour les particuliers que pour les promoteurs immobiliers. Au total, le nombre de permis de construire a diminué de près de 20% sur un an. Une situation qui met en péril le secteur de la construction, mais aussi celui des agences immobilières. Les transactions se font plus rares, les commissions moins nombreuses.

Pourtant, il n'est pas encore temps de paniquer pour la valeur de votre patrimoine. Les prix de l'immobilier ne souffrent pas (pour l'instant) du marasme environnant, comme le rappelle la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), les prix sur un an restent en hausse de 1%. Ils ont certes commencé à décroître ces derniers mois, mais on est encore très loin de l'explosion de bulles que beaucoup d'économistes et d'observateurs annonçaient.

Mais attention, si les prix n'ont pas encore connu de mouvement de repli, ce n'est qu'une question de temps. Pour l'instant, les invendus de logements neufs n'ont pas culminé, ils atteignent 4% de l'offre totale selon la FPC. Leur nombre va inévitablement augmenter.

La simple loi de l'offre et de la demande tirera logiquement les prix vers le bas dans les mois qui viennent. La plupart des analystes ne s'attendent pas à un redressement avant 2010-2011.

Première parution le 04/12/2008 dans le numéro 11 de MoneyWeek

On s'y attendait depuis quelque temps déjà, mais, cette fois, c'est officiel, les prix de l'immobilier ont commencé à baisser. Depuis plusieurs mois, les indicateurs étaient dans le rouge, mais les prix tenaient bon. Dans son dernier baromètre de l'immobilier, la FNAIM annonce une baisse de plus de 3%.

Tout est réuni pour que cette chute s'aggrave dans les semaines à venir.

Certaines villes comme Paris présentent toujours un fort dynamisme, les prix y ont grimpé de 10% de juin 2007 à juin 2008. La baisse du nombre de ventes a encore peu contaminé la valeur des logements.

Le volume des transactions a baissé de 20% au premier semestre, en rythme annuel. Selon les estimations des notaires de France, ce chiffre pourrait atteindre 25% en fin d'année. Une telle diminution des ventes est symptomatique d'un écart entre les prix de la demande et ceux de l'offre. En général, cela signifie que les tarifs de mises en vente sont trop élevés. Ils devraient donc, d'ici quelques semaines, connaître une nette contraction. Mais pour le moment, les propriétaires se refusent à lâcher du lest.

Autre indicateur alarmant, le nombre de permis de construire a chuté de 23% par rapport à l'an dernier. Dans le même temps, les mises en chantier ont diminué de plus de 8%, selon le ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durables.

Tous ces indicateurs inquiétants réagissent à ce que l'on appelle le credit crunch : la contraction du crédit. Les banques victimes de la crise financière et échaudées par l'exemple des subprimes rechignent à accorder des prêts immobiliers. Selon l'Observatoire du financement des marchés résidentiels, la production de crédits aux particuliers a baissé de 18,7% dans le neuf et de 15,5% dans l'ancien.

Selon ce même rapport, les taux appliqués ont très nettement augmenté au cours de l'année. 70% d'entre eux dépasseraient les 5% d'intérêts. Le taux moyen pratiqué s'est ainsi établi à 5,8% en septembre, alors qu'il n'était que de 4,98% seulement un mois plus tôt.

La crise du crédit pénalise les ventes
Dans de telles conditions, difficile d'emprunter. Sans aide au financement, il est quasiment impossible pour un particulier d'acheter un bien immobilier. Le resserrement du crédit pèse donc très sérieusement sur le marché de l'immobilier.

Beaucoup estimaient que la crise américaine des subprimes ne pouvait pas toucher le marché du logement en France, puisque leurs fonctionnements sont très différents. Mais les deux marchés immobiliers ont besoin de crédit pour vivre et c'est par cette voie que la contagion s'est faite.

En revanche, il est exagéré de parler d'une explosion de bulle en ce qui concerne l'Hexagone. Certes, les prix ont augmenté de manière spectaculaire ces dix dernières années (environ 140%), mais, contrairement à ce qui s'est passé aux Etats- Unis, la baisse ne se fait pas à partir d'une prise de conscience de la folie spéculative ou d'une impossibilité des Français de payer leur crédit. Il est donc envisageable de modérer les effets de la crise qui menace

Les raisons d'y croire
Il suffirait simplement de relancer le crédit et les prix pourraient, sinon repartir à la hausse, du moins se stabiliser. Fort de ce simple constat, le gouvernement a décidé d'engager des mesures pour desserrer un peu le crédit. L'Etat a ainsi subventionné une recapitalisation des banques à hauteur de 10,5 Mds€.

En échange de cet effort financier, les banques se sont engagées à augmenter leur offre de crédit de 3 à 4%. Un effort minime, toutefois, en proportion de la restriction en vigueur depuis quelques mois.

Si les banques tenaient cette promesse, les ventes pourraient repartir, car les Français sont toujours autant demandeurs. Selon un récent sondage Explorimmo.com/LH2, 68% de nos concitoyens considèrent l'accès à la propriété comme un objectif à atteindre et 61% estiment qu'il est plus intéressant de placer son argent dans un logement que dans une banque.

Une voiture coûte cher, à commencer par l'assurance. D'ailleurs, depuis le début des années 2000, et selon l'ONISR et son fichier des accidents, le nombre de personnes non assurées serait en constante progression en France.

Pour réduire la facture de leurs clients et tenter d'enrayer le problème, nos assureurs nationaux lancent quelques initiatives. C'est le cas de la Macif et son ID Macif. Ce contrat permet aux conducteurs de 27 à 45 ans, qui n'ont pas eu d'accident au cours des deux dernières années et qui roulent dans une voiture de moins de 12 ans d'âge et de moins de 42 000 euros, de bénéficier d'une réduction allant jusqu'à 30%. À toutes ces conditions, une autre s'y ajoute : s'inscrire sur le Net. L'idée a dû plaire aux autres assureurs, Groupama en tête, puisqu'ils suivent le mouvement.

Autrement, pour réduire sa cotisation dans l'Hexagone, il faut passer par Amaguiz.com, du moins si vous ne roulez pas beaucoup. Car Amaguiz.com, comme le promet Jean Rochefort dans les publicités, ne vous fait payer que ce pour quoi vous consommez. En bref, l'assurance propose le pay as you drive, et installe un boîtier compteur de kilomètres – gratuitement –, dans votre voiture. Chaque mois, vous payez 9,90 euros de prime d'assurance fixe et 0,01 euro du kilomètre.

Pour trouver des offres de réduction plus originales, il faut traverser la Manche. Ecoinsurance.co.uk vous proposera 10% de réduction si vous roulez dans un véhicule émettant moins de 100 g de CO2 dans l'atmosphère. Notez bien que même la Prius dépasse ce quota ! Mais la compagnie d'assurances vous donnera au moins bonne conscience, car elle promet 20% d'économies... sur votre bilan écologique ou votre empreinte carbone. Pour chaque assuré, Ecoinsurance.co.uk, investit dans la reforestation, l'énergie recyclable, etc.

Du côté des Pays-Bas, la Deltalloyd a une proposition imparable. Pour tout propriétaire d'un GPS Tom Tom ou Garmin, l'assurance propose un discount de 10%. Une idée qui lui est venue après la parution d'une étude sur l'impact des GPS sur la sécurité routière. Les résultats basés sur 115 197 conducteurs ont révélé que les automobilistes roulant sans GPS rencontraient 12% d'incidents en plus. Et les dommages de ces derniers étaient 5% plus coûteux. En proposant à ses assurés une réduction de 10%, la Deltalloyd fait d'autant plus une belle affaire qu'elle ne fournit pas le GPS, mais incite ses clients à le faire. Malin. Et si nos assureurs hexagonaux faisaient de même ?

Etre châtelain n'est pas une sinécure. Posséder son manoir ou arpenter des salons anciens est tentant. Avant de vous lancer dans l'achat d'un monument classé ou inscrit aux monuments historiques, méfiez-vous. Ne vous laissez pas abuser par ce que certains appellent des avantages fiscaux. Il ne s'agit que de compensations des devoirs qui vont de pair avec la possession d'un tel bien.

Car il n'est pas question de laisser péricliter votre bâtiment, ce qui est coûteux. Avant, les terres des châteaux procuraient les revenus nécessaires à leur entretien. Aujourd'hui, faute de terres, il faut avoir des revenus suffisants pour assurer les travaux. D'autant plus qu'ils sont soumis au contrôle de l'Etat. Sachez que vous vous embarquez dans des études coûteuses et des travaux sous surveillance d'un architecte en chef des monuments historiques. Etre propriétaire d'un bâtiment classé demande de l'argent, mais aussi beaucoup de patience.

Des subventions en baisse
Vous bénéficierez tout de même de coups de pouce. Tout d'abord, au travers de subventions publiques. Problème : elles ne cessent de diminuer. D'après La Demeure Historique, l'association des monuments historiques privés, les subventions versées par l'Etat ont chuté de 60% sur trois ans. En échange des frais que représente l'entretien d'un monument historique, vous pourrez également bénéficier de compensations fiscales.

Concrètement, il s'agit d'une déduction de votre impôt sur le revenu – après versement des subventions – du solde des travaux. Attention, pour bénéficier d'une réduction à 100%, il faut remplir certaines conditions. Il faut soit avoir touché des aides publiques, soit être ouvert au public, selon un quota de jours imposé. Si ces conditions ne sont pas remplies, le taux de déduction fiscale n'est plus que de 50%.

Ces mesures pourraient cependant changer avec la nouvelle loi sur les Finances 2009. Il deviendra plus compliqué de bénéficier de 100% de déduction. Il faudra en effet obligatoirement être ouvert au public entre quarante et cinquante jours par an. "Etre ouvert au public est extrêmement contraignant. Il faut engager du personnel ou être disponible soi-même, réaliser certains travaux, comme un parking, entretenir les jardins, renoncer à vivre dans les plus belles pièces de votre propriété car elles sont visitées...", alerte Bertrand Le Nail, du cabinet Le Nail spécialisé dans la vente de monuments historiques.

Droits de succession : report et non exonération
Certains invoquent alors l'exonération de droits de succession comme argument d'achat. Méfiance, il ne s'agit pas d'une exonération mais d'un report, accompagné de l'obligation d'être ouvert aux visites. Si l'héritier décide de vendre, il paiera alors ces fameux droits, basés sur la valeur actuelle du bien, plus des charges pour le report. Un cadeau empoisonné. "Un monument historique s'achète et se vend facilement. Il ne faut pas le considérer comme une niche fiscale, ni un patrimoine à transmettre nécessairement à ses enfants. C'est de plus en plus une aventure de passionnés, qui acceptent des sacrifices contre le bonheur d'avoir une très belle maison et de participer à la sauvegarde de notre patrimoine", conclut Bertrand Le Nail.

Quand on aime, on ne compte pas.

L'assurance vie est un excellent moyen de transmettre ses biens à ses héritiers sans avoir à payer de droits de succession. Elle permet, en effet, de transmettre 152 000 € sans être soumis à l'impôt.

Au-delà de ce montant, vos héritiers seront taxés à hauteur de 20%, alors que les droits de succession classiques s'élèvent à 60 %.

L'assurance vie sert donc très souvent à transmettre son héritage. Pourtant, de plus en plus de souscripteurs s'en servent comme d'un placement à long terme. La Caisse d'épargne a par exemple lancé l'an dernier une offre d'assurance vie dédiée aux trentenaires.

C'est le premier signe d'un changement de mentalité des épargnants qui ne voient plus ce produit d'épargne uniquement comme un produit de transmission.

Comme le PEA, l'assurance vie est récupérable au bout de huit ans. Elle peut soit être versée sous la forme d'un capital, soit à travers une rente viagère. Dans le premier cas, les intérêts seront soumis aux prélèvements sociaux. S'ils dépassent 4 600 € pour une personne seule (9 200 € pour un couple), ils se verront également appliquer une taxe de 7,5 %. Les rentes viagères sont quant à elles très peu touchées par l'impôt.

Le rendement de ce type de contrat est très avantageux par les temps qui courent et les montants placés sont assurés (comme les comptes bancaires) à hauteur de 70 000 € en cas de faillite de votre assureur.

Première parution : 23/10/08

Article conseillé :
- Protéger son pécule : PEA et assurance vie à la rescousse, par Pierre Tenaud

Il devient de plus en plus difficile de placer son argent en sécurité. Les bourses s'effondrent, l'immobilier menace de suivre le même chemin. Ce n'est donc pas le moment d'investir ni dans les actions, ni dans la pierre. Une fois tous vos livrets d'épargne défiscalisée remplis, il faut trouver une autre cachette pour protéger votre cagnotte.

Les laisser stagner sur un compte à faible rendement serait désastreux avec l'inflation actuelle. Selon les derniers chiffres de l'Insee, celle-ci s'établit désormais à 3 %, en baisse par rapport aux mois précédents.

Mais cela signifie que, pour que votre épargne reste au même niveau en pouvoir d'achat, il faut que son montant augmente de 3 % par an. Il est donc impensable de laisser dormir tranquillement votre argent en attendant que la tempête se termine.

Que faire de son épargne ?
En plus des livrets d'épargne traditionnels, vous pouvez donc vous réfugier sur d'autres produits. Le premier d'entre eux, le PEA, Plan d'épargne en actions, a été créé en 1992 pour favoriser l'investissement boursier jugé alors beaucoup trop faible en France. Par les temps qui courent, ce ne sera certainement pas suffisant. Le PEA n'est ni plus ni moins qu'un simple livret d'actions, mais défiscalisé.

Il y a cependant quelques contraintes. Les actions détenues sur le PEA ne peuvent être que françaises ou provenir d'entreprises dont le siège est situé dans l'Union européenne (ou l'Islande et la Norvège). Pour bénéficier de l'avantage fiscal qui permet d'éviter de payer l'impôt sur les plus-values boursières et de les exonérer de l'impôt sur le revenu, il est nécessaire de ne pas effectuer le moindre retrait pendant cinq ans. Un retrait avant les huit ans de votre PEA entraînera sa fermeture.

Pour conserver l'avantage d'un PEA (par rapport à un simple portefeuille d'actions) vous devrez donc vous résigner à ne pas toucher à votre argent pendant cinq longues années. Rien ne vous oblige cependant à respecter ce délai en cas de souci ou de besoin quelconque.

Privilégiez l'assurance vie
Les versements sur un PEA sont limités à 132 000 €, une restriction handicapante. De plus, le nombre de PEA est limité à un par personne. L'assurance vie permet à l'inverse des placements sans plafond et peut être souscrite plusieurs fois pour le même assuré.

Les contrats d'assurance vie couplent en réalité une assurance décès (dont les héritiers seront les bénéficiaires) et une assurance en cas de "survie" qui offre une rente à échéance du contrat et permet ainsi un complément de retraite. Selon la Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA), 12 millions de français ont souscrit ce type d'assurance.

L'assurance vie multisupports contient un fonds "en euros" qui est composé de liquidités et d'obligations qui vous rapportent régulièrement suivant un taux d'intérêt prédéfini et garanti par l'assureur. Le contrat multisupports dispose également d'un fonds d'actifs financiers de type actions. Celui-ci n'est pas garanti. En ces temps de tempête financière, mieux vaut rester éloigné des marchés boursiers, et donc privilégier le contrat uniquement "en euros".

Première parution : 23/10/08

Les SCPI sont touchées par ricochet par la crise financière. Afin de suivre l'évolution du marché, UFG, première société française de gestion de SCPI, a pris la décision de réduire les prix des parts. Des valeurs d'expertises ont été effectuées par des experts indépendants à partir de cet été. Le repli des valeurs de part reste limité puisqu'il ressort en moyenne à 6% sur l'ensemble des SCPI du groupe UFG.

Parallèlement, les résultats attendus sont tout à fait conformes aux dernières prévisions. La distribution des revenus sera celle prévue en début d'année. La baisse de la part et le maintien du dividende augmentent mécaniquement les taux de rendement. Bien entendu, depuis cette prise de décision, toute commercialisation de parts a été suspendue afin de ne pas léser de nouveaux associés.

Le marché de l'immobilier d'entreprise ne préfigure aucune crise. Les fondamentaux restent sains et il n'y a pas de surproduction de programmes de bureaux, ce qui avait été le cas dans les années 1990. Les mouvements actuels se limitent à des évolutions de prix liées à l'augmentation de la prime de risque exigée par les investisseurs.

Par ailleurs, une autre SCPI, PF Opportunité, avait anticipé le coup de frein du marché immobilier en ne répercutant que partiellement l'accroissement des valeurs d'expertise. Ainsi, le prix de la part n'était augmenté que de 4%, alors que les valeurs d'expertise progressaient de 11% à fin 2007.

PF Opportunité prévoit pour 2008 une performance globale de 10% avec un dividende en progression, un rendement prévisionnel de 5,60%, ces démarches paraissent plutôt rassurantes ; les erreurs des années 1990 avaient conduit à un marché imaginaire, déconnecté de toute réalité, sur lequel régnaient des performances et des prix artificiels.

Cependant, la crise financière sera plus longue que prévu. On le voit ces derniers jours avec la multiplication des faillites bancaires aux États-Unis. La crise a directement touché le secteur de l'immobilier aux États-Unis, en Angleterre et en Espagne.

La France subira aussi le contrecoup d'une contagion de la crise financière à l'économie réelle. Pour autant, l'Hexagone devrait être beaucoup moins touché, les excès des pays cités ci-dessus n'ont pas été reproduits chez nous. Pour une fois, l'exception française joue en notre faveur.

Reste que le marché immobilier du neuf, comme de l'ancien, a subi un ralentissement brutal. Hausse des taux implique baisse des prix.

Toutefois, pour le moment, l'immobilier d'entreprise n'est pas aussi touché que l'immobilier de logement. La crise économique sera plus longue qu'initialement prévu, mais d'ampleur modérée. N'oubliez pas que les loyers continuent d'être encaissés normalement, permettant de maintenir les niveaux de distribution annoncés. Les baux prévus dans la gestion des parcs immobiliers composant les SCPI sont de longue durée, au sein de patrimoines bien diversifiés. Cela offre une sécurité dans le temps pour des produits dont l'objectif est d'offrir un rendement dont la majorité des associés se sert en tant que complément de revenus.

La déflation actuelle est différente de celle des années 1990. À l'époque, il y avait eu baisse simultanée des prix et des loyers, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.

Le marché de l'immobilier d'entreprise reste actif, avec un taux de vacance faible. L'année prochaine pourrait être source d'opportunité d'achat, car la valeur des parts ayant baissé, elle augmente mécaniquement le rendement.

Il convient de rester vigilant et sélectif. Le marché des SCPI de commerces ou boutiques paraît plus défensif que celui des bureaux qui subissent plus directement le retournement économique.

Première parution : 2/10/2008

Ça y est, je suis marraine... d'une vache, comme me le propose gracieusement la fromagerie normande Graindorge. L'idée me plaît bien. Promis, avec mes prochaines économies, j'achète une chèvre pour des exploitants agricoles du sud de la France. Je leur envoie le chèque et ils élèvent Rosalie. Ils me rembourseront en nature : 9 kg de fromage par an pendant trois ans.

Pour un investissement de départ de 300 euros, j'ai fait le calcul, je rentre dans mes frais. Je peux aussi leur payer une vache pour 1 500 euros, soit 24 kg de fromage par an pendant six ans, et m'offrir, par la même occasion, l'agréable sentiment d'être propriétaire.

Je compte également investir dans le raisin. Pour aller avec le fromage. Le site Internet mesvignes.com me propose d'acheter quelques pieds de vigne. Je peux choisir mon cru, rouge, blanc..., mon domaine, Bordeaux, Languedoc... Initiation aux vendanges et à l'assemblage des vins, me voilà web-vigneron. Avec l'immense fierté de présenter à mes invités, à côté de ma tomme de vache artisanale, une petite cuvée à mon nom.

La parcelle de vigne me coûte entre 230 euros pour un cru du Roussillon et 890 euros pour un Bandol, de quoi me concocter une belle cave personnalisée. Mais pour avoir plusieurs millésimes, il ne faudra pas que j'oublie de renouveler ma cotisation d'année en année.

Actionnaire d'une ferme
Qui sait, je pourrais également me laisser tenter par l'achat d'une propriété viticole. Ce n'est pas un investissement réservé à quelques élus. Il suffit pour cela de mutualiser. C'est ce que proposent les groupements fonciers viticoles. Le principe est simple : devenir copropriétaire d'une exploitation qui reste gérée par un professionnel. Ou comment avoir tous les avantages d'un vignoble sans les inconvénients. Idem pour les groupements fonciers agricoles ou forestiers qui permettent d'investir dans une ferme dans le Limousin ou dans des bois ardennais.

Cet investissement foncier, via une société civile, présente de jolis atouts, notamment en termes de défiscalisation. Il offre des exonérations partielle ou totale à l'impôt sur la fortune sous certaines conditions. Le copropriétaire reçoit un loyer ou fermage proportionnel au nombre de parts détenues. Pour la vigne, les revenus sont indexés sur la valeur du vin de l'appellation concernée.

Il faut donc bien choisir son terroir. Vigne de qualité et appellation reconnue sont des conditions sine qua non dans ce genre de projet. Une région de production concentrée pour un breuvage plébiscité dans le monde entier, pas étonnant que la Champagne ait la cote : elle se paie plus cher mais rémunère mieux.

Ces rentrées d'argent peuvent aussi bénéficier d'un abattement forfaitaire selon les situations.

Enfin, ce placement s'avère également avantageux en matière de droits de succession. Les abattements existants en font un calcul intéressant sur le long terme, voire très long terme.

En outre, mon investissement encourage le maintien de l'activité rurale française. De quoi alimenter la conversation autour de mon verre de vin et du plateau de fromages. Je peux aussi acheter en mon nom. J'ai justement repéré une parcelle de 3 ha dans le Médoc : 60% merlot, 40% cabernet.

En revanche, soit je m'improvise vigneronne, soit je délègue à un expert, plutôt que de laisser le terrain en friches ce qui risque de me valoir des sanctions. Bref, ce n'est peut-être pas la meilleure formule.

L'effervescence du champagne
Quant à la propriété avec maison de charme, piscine, chambre d'hôtes, chai dernier cri et vigne de 21 ha en Gironde à 1,6 M€, elle risque de me passer sous le nez. C'est en effet un bien très prisé par les étrangers, investisseurs ou riches particuliers.

Le segment du luxe viticole se tient bien. Ces acheteurs sont à la recherche de belles bâtisses, du joli mas provençal au château bordelais, faciles d'accès et entourées de quelques hectares de vignes. C'est davantage l'opération financière à long terme que notre tradition vigneronne tricolore, qui les intéresse.

À mon niveau, acheter un lopin de terre est une habile façon de se constituer un patrimoine. D'autant que le prix des terres agricoles augmente à mesure qu'elles se raréfient. L'an dernier, le prix moyen à l'hectare d'une vigne AOC a augmenté de plus de 11% à 95 300 euros l'ha, tiré à la hausse par l'envolée des prix de la région champenoise. Le prix de la terre agricole a grimpé de 60% en dix ans, à 4 900 euros l'ha en 2007, selon des chiffres de mai dernier de la Fédération nationale des Safer, organismes d'aménagement et de développement de l'espace rural émanant du ministère de l'Agriculture.

Même les forêts valent plus cher : leur prix a progressé de 65% depuis 1997. Toutefois, acheter une terre agricole, cultivable, ce n'est pas acheter une ferme. C'est un placement avec des baux qui courent parfois sur vingt à vingt-cinq ans. D'ici là, le prix de votre terre aura eu le temps de monter, doucement mais sûrement.

Le foncier agricole peut se considérer comme une valeur refuge en ces temps de crise financière. Cependant, la revente n'est pas garantie compte tenu de l'existence de droits de préemption, de la part des communes par exemple, de l'évolution des statuts des fermages et de la politique agricole nationale ainsi que de la qualité du sol et des cultures qu'il peut accueillir... "Une terre n'a jamais valu que le prix de ce qu'elle peut produire", dit un adage paysan.

Dans le cadre des nationalisations ou des rachats de ces dernières semaines, aucun épargnant n'a perdu 1 euro, les dépôts étant repris soit par une banque, soit par un État. Pour le moment, les victimes de la crise sont les actionnaires ou créanciers de banques telles Lehman Brothers ou Washington Mutual aux États-Unis.

Cependant, l'épargnant nage en plein doute et se pose légitimement des questions sur l'avenir et la sécurité de ses avoirs et de son épargne.

D'un point de vue bancaire, les comptes français sont protégés par le fonds de garantie des dépôts depuis 1999 qui préserve les déposants et investisseurs d'une faillite ou défaillance des établissements. Cette garantie se décompose en fonction du type de fonds qu'elle est censée couvrir. Dépôts ou épargne liquide, ou tout type de livret, d'un côté, détention de titres de l'autre.

70 000 € par personne et par banque
En ce qui concerne les dépôts sur un compte courant, le montant de la garantie est de 70 000 €, cette somme pouvant être doublée pour un compte joint. Parallèlement, les titres, qu'il s'agisse d'actions de titres de créances ou parts de placements collectifs voire instruments financiers à terme, sont garantis à concurrence également de 70 000 €. Cette protection est valable par déposant et par établissement, quel que soit le nombre de produits détenus.

Et si ma banque est étrangère ?
Pour une filiale d'une banque étrangère, le droit français et ses garanties s'appliquent. S'il s'agit d'une succursale d'un établissement d'un pays de l'Union européenne, c'est la loi du pays en question qui s'applique. Pour tout établissement dont le siège social est établi dans un pays en dehors de l'Union européenne, c'est le droit français qui s'applique également. L'établissement Fortis qui vient d'être nationalisé était une filiale d'un établissement de l'Union européenne et bénéficiait donc de ces garanties. A contrario, ING Direct, présent en France, n'est qu'une succursale et voit sa garantie limitée à celle que prévoit la loi du pays du siège social. En l'occurrence, 20 000 € pour des liquidités, livret épargne et jusqu'à 38 000 € pour des actions.

Et mes actions ?
Le titulaire d'un compte titres ou, pour notre particularité nationale, d'un plan d'épargne en actions (PEA), bénéficie également de la garantie de 70 000 €, cumulable avec le compte courant. Il faut noter au préalable que l'établissement auprès duquel sont déposés les titres concernés a l'obligation de restitution des titres. Ceux-ci sont isolés sur un compte spécifique de l'établissement et non mélangés dans un vaste fourre-tout. Cette garantie ne s'appliquerait donc qu'en cas d'utilisation frauduleuse de ces comptes par la banque.

On le voit dans ce qui précède, la meilleure des garanties réside dans l'ouverture de comptes dans des établissements différents si vous avez plus de 70 000 €.

Et mon assurance vie ?
Le placement préféré des Français, le contrat d'assurance vie, dispose lui aussi d'une garantie qui lui est propre, en cas de faillite de l'assureur. L'encours total de ce placement représente la somme colossale de 1 100 Mds€, c'est dire l'attention que lui prêtent les épargnants.

Depuis 1999, existe également un fonds de garantie des assurances de personnes qui certifie une indemnisation à hauteur de 70 000 € par contrat (il s'entend dans le cas spécifique du contrat d'assurance vie, de l'assuré et ou du bénéficiaire). Il peut s'agir indifféremment de contrat en euros ou de contrats en unités de compte, pour les contrats dits multisupports. Ce dédommagement est appliqué par personne, indépendamment du nombre de contrats souscrits auprès de la même compagnie.

En revanche, la multiplication des contrats auprès d'assureurs différents multipliera la garantie qui s'y rapporte. Veillez lors de la souscription de votre contrat que le fonds en euros est un actif dit cantonné ; ce qui signifie qu'il ne fait pas partie de l'ensemble des actifs de la compagnie. Ce point important doit figurer dans les conditions générales.

La réglementation des produits d'épargne en France est relativement rassurante ; mais une diversification est toujours souhaitable et conseillée et l'adage "Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier" reste actuel.

L'assurance-vie reste l'un des modes d'épargne à privilégier. Les Français lui sont d'ailleurs attachés, puisqu'au total, l'encours des contrats d'assurance-vie des ménages représente 1 200 Mds€. Malgré la taxation supplémentaire que représente le RSA, la fiscalité est toujours intéressante.

Frédéric Laurent, de la lettre financière Protection & Rendements, qualifie l'assurance-vie de "mouton à cinq pattes", ces pattes étant :
- un bon rendement (des fonds euros à 4,5 %) ;
- une totale souplesse (l'argent n'est pas bloqué) ;
- une garantie du capital déposé sur les fonds en euros ;
- une fiscalité privilégiée (sur la plus-value mais aussi sur la transmission).

Ses conseils 
Préférez les assurances-vie des compagnies d'assurance et des associations à celles des banques, les écarts de rendement peuvent être de 1,5 %.

Faites confiance aux professionnels de l'assurance pour gérer votre contrat, plutôt qu'aux banques qui vont tenter de vous vendre les produits qui les arrangent.

1 % de plus de prélèvement pour financer le RSA (Revenu de solidarité active), c'est la goutte d'eau qui fait déborder le vase. Prendre sa retraite au Maroc, c'est tentant. Du soleil pour chauffer ses os vieillissants, du service, une vaste maison (riad) avec piscine, des golfs pour s'agiter un peu ; enfin des petites escapades dans la lumière mauve du désert, la vraie, comme l'ont peinte les orientalistes.

La cote de ces peintres atteint des sommets en salle des ventes. Avec tout ce que vous allez économiser, vous pourrez même accrocher un Dinet dans le salon de votre riad.

Et tant pis si ce n'est plus le clocher du village qui vous rappelle le temps qui passe, mais les appels à la prière du muezzin.

Un impôt sur le revenu presqu'indolore
Le Maroc offre aux retraités des avantages fiscaux considérables. En premier lieu, un abattement de 40% sur les pensions et rentes viagères. Mieux, si vous êtes vraiment décidé à sauter le pas et à traverser Gibraltar avec valises, charentaises, et surtout transfert de compte, les avantages se musclent encore.

À l'abattement de 40% va s'ajouter une remise d'impôt de 80%. Oui, vous avez bien lu.

Certes, la progressivité de l'impôt marocain sur le revenu est assez élevée. Mais l'assiette de 60% et l'abattement de 80% vident pratiquement l'impôt de sa substance. Et puis, pas de CSG, CRDS et bientôt RSA.

Trop beau pour être vrai ? Non. Le décryptage fiscal est formel. Ce statut spécial du Maroc tient à une vieille convention entre la France et son ancien protectorat. Elle va à l'encontre du principe général de la fiscalité des rentes selon lequel les pensions publiques restent imposables dans l'État qui les verse.

Il faut bien lire l'article 17 de la convention fiscale de 1970 qui confirme cette exception à la règle : "les pensions et rentes viagères ne sont imposables que dans l'état contactant où le bénéficiaire a son domicile fiscal".

Petit rappel : la notion de domicile fiscal est attachée à la résidence. D'une façon générale, est résident celui qui vit plus de six mois par an dans un pays. Deux expressions à bien soupeser reviennent dans les textes : "foyer d'habitation permanent" et «"séjourne le plus longtemps". Pas de triche.

Pour bénéficier de cette oasis fiscale paradisiaque, il faut consentir à quelques sacrifices.

Alors allons-y. D'abord, les sommes correspondant à vos retraites sont transférées définitivement sur un compte en dirhams (la monnaie marocaine) qui n'est pas convertible.

Aïe, non convertibilité signifie bien souvent "monnaie de singe". Mais votre esprit vif et alerte a, bien sûr, trouvé la parade   ne rapatrier que la somme indispensable à votre train de vie quotidien.

Donc, vous vous imaginez déjà traversant Gibraltar avec votre caravane personnelle. Vous pensez aux emballages spéciaux que vont nécessiter les éléments fragiles du mobilier familial. Mais, au fait, et l'immobilier ? Vos revenus de la pierre restent taxés en France, ainsi que les plus-values si vous vendez. Et là, attention, puisque vous ne serez plus résident communautaire : le taux passe de 27 à 33%.

Souvenez-vous, la bonne étoile marocaine concerne les rentes et retraites, pas les autres revenus. Et là, les longues dents de la mâchoire du fisc national vous rattrapent par la djellaba. Car il calcule votre taux d'imposition en prenant en compte le montant des pensions que vous avez transférées.

Supposons que vous ayez 30 000 € de retraites (transférées) et 10 000 € de revenus locatifs en France. Le fisc va calculer votre tranche d'imposition sur la base de 40 000 €.

Sachez aussi que pour vos petites visites à votre famille en France, vous serez soumis à un contrôle des changes. Le dirham n'est pas convertible, souvenez-vous. Calculez bien ce qu'il vous faut de chaque côté de la Méditerranée. Planifiez vos visites et ne les multipliez pas, le fisc français veille.

La fin du chemin
Au début de votre expatriation, vous avez prévu, en cas de pépin de santé, de revenir profiter de la luxueuse Assurance maladie française, muni de votre précieuse carte Vitale. Pour cela, il vous faudra prendre l'avion (sinon c'est le ferry et la traversée de l'Espagne). C'est bien tant qu'on est encore alerte et valide. Mais plus tard ? N'oubliez-pas que le prix des vols devrait se renchérir dans la décennie qui vient, pour cause de coût du kérosène. L'expatriation pour la retraite reste un choix très personnel.

Ultime question : qui va hériter de votre riad avec le tableau de Dinet au-dessus du sofa ? Le Maroc ne fait pas payer de droits de succession. Toutefois, le droit français s'appliquera si vos héritiers sont résidents français. Mais "après moi le déluge"...

Le revenu de solidarité active (RSA) doit "lutter contre la pauvreté en favorisant le retour à l'emploi et l'accès à une formation rémunérée". 3,7 millions de ménages seront concernés par cette nouvelle aide mise en place dès le 1er juillet prochain.

Projet phare de Martin Hirsch, haut-commissaire aux solidarités actives, le RSA assurera aux personnes reprenant un emploi et bénéficiant des minima sociaux (RMI, allocation parent isolé (API) et diverses aides d'intéressement à la recherche d'emploi), un revenu équivalent.

Il a déjà été expérimenté dans trente-quatre départements et sera généralisé au cours de l'année prochaine, mais doit tout d'abord être examiné par le Parlement au cours d'une session extraordinaire, qui s'ouvrira le 22 septembre.

Ce dispositif de solidarité coûtera 1,5 Md€ à l'État en année pleine. La mise en place de la taxation des revenus du capital doit lui rapporter 1,4 Md€.

La location d'une maison de vacances : cher. L'hôtel : manque de liberté. Les séjours organisés : un troupeau de touristes… Vacanciers en manque d'inspiration, avez-vous pensé au troc de maisons ? Les propriétaires d'appartements à Paris ou de maisons sur la côte d'Azur peuvent échanger leur logement contre une villa à Malibu, une grande maison au canada, une cabane à Tahiti… Les possibilités de destination sont infinies. Et que les habitants de nos régions plus reculées se rassurent. Les touristes étrangers en quête de quiétude et de vacances hors des sentiers battus sont amateurs de bâtisses dans la campagne française.

Un clic pour une maison
La procédure est minimale. Pour concrétiser le rêve d'un voyage à l'étranger, il suffit de s'inscrire sur l'un des sites internet d'échanges de maisons. A chacun de rendre son chez-soi et sa région, le plus attirant, possible, pour que les échangeurs potentiels se bousculent. Quelques mails et plusieurs conversations téléphoniques plus tard, l'échange est convenu. En moyenne, il faut s'y prendre entre trois et six mois à l'avance. Car l'échange de maisons est avant tout une histoire de confiance. On prête son foyer à des inconnus. Alors, autant tisser avec eux des liens avant leur arrivée. Échanger des photos, parler de sa famille. D'ailleurs, c'est le meilleur moyen de s'assurer que la maison que l'on a choisie correspond à nos attentes. Le site internet ne sert que de plate-forme de mise en relation. Il n'est donc pas rémunéré. Par contre, il faut souscrire à un abonnement pour pouvoir déposer son annonce sur le site. Cela peut aller d'environ 30 à 70 € pour un an.

Économies : ne boudons pas notre plaisir
Le premier avantage de ces échanges est financier. Pour un week-end ou pour de longues vacances d'été, les économies sont bien réelles. Si le prix des billets d'avion reste le même – ce qui est malheureux, avec la hausse des prix du pétrole – les économies peuvent se faire à trois niveaux. Pas d'hôtel à payer, évidemment. Mais aussi un budget alimentaire nettement réduit. Point de restaurant à tous les repas. Enfin, les plus chanceux auront également conclu un échange de voitures. Pas de location de véhicule donc, ni d'utilisation des transports en commun locaux dans lesquels il est si facile de se perdre. Les économies réalisées sur un voyage peuvent aller de 40 à 70 %. Tout dépend si vous choisissez ensuite de dépenser plus dans les loisirs sur place.

Le manuel du parfait échangiste
Que les locataires ne se sentent pas exclus, le troc de maisons leur est également ouvert. En l'absence de transaction financière, cela est considéré comme un prêt à un ami. Par correction tout de même, mieux vaut avertir son propriétaire. Vérifier – cela est valable pour tout le monde – que la maison est couverte pour les dégâts causés par un tiers. Même conseil pour les voitures : s'assurer d'avoir la garantie adéquate. En quatorze ans, le site trocmaison.com dit n'avoir jamais reçu de plaintes pour vol ou dépréciations. Mais faites preuve de bon sens, et mettez vos objets précieux à l'abri.

La pierre papier consacrée à l'immobilier d'entreprise -- bureaux et commerces -- s'est bien développée grâce aux SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier.

Il s'agit d'un placement pierre de qualité, procurant des rendements trimestriels appréciables.

Le taux de rendement interne moyen des SCPI au cours des dix dernières années ressort à 11,65 %. Ce chiffre prend en compte les rendements versés chaque année, ainsi que la revalorisation des parts, puisque celles-ci sont adossées à de l'immobilier qui a vu sa valeur augmenter régulièrement. Il s'agit d'un investissement moins volatil que les actions et plus performant que l'immobilier traditionnel ou les obligations.

Les performances moyennes sur l'année 2007 parlent d'elles-mêmes : 6 % de rendement, auquel s'ajoute 6,85 % de revalorisation du prix de la part, reflétant une performance globale de 12,85 %. Avec de tels atouts, les SCPI ont attiré les investisseurs. Ainsi, au cours de l'année 2007, elles ont drainé près de 1,4 Md€ de capitaux. Les cent vingt-six SCPI existantes comptent aujourd'hui près de cinq cent mille associés et capitalisent plus de 17 Mds€.

Le seul reproche que l'on pourrait faire aux SCPI traditionnelles est un léger manque de liquidité. Pourtant, depuis la fin des années 1990, un marché secondaire a été mis en place et les parts de toutes les SCPI de qualité du marché se vendent facilement dans le cadre d'une confrontation hebdomadaire ou mensuelle.

Vers plus de liquidité avec les OPCI
Succès aidant, différents acteurs du marché ont souhaité élargir leurs champs en créant un nouveau produit dont le fonctionnement serait plus proche d'une sicav et apporterait une totale liquidité.

Le projet est louable. Après moult tergiversations des autorités compétentes ont été créés les OPCI, ou organisme de placement collectif dédié à l'Immobilier.

Comme l'ont voulu ses instigateurs, leur statut sera plus proche de celui des OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières) que celui des SCPI. L'OPCI restera à dominante immobilier : il investira au moins 60 % de son portefeuille dans la pierre en direct, en France ou dans les pays de l'OCDE, dans des participations dans des sociétés immobilières, des fonds immobiliers français ou étrangers, des foncières cotées… C'est une différence notable avec les SCPI, qui sont investies en totalité dans un patrimoine locatif détenu en direct.

Deux supports seront proposés au public, présentant deux formes juridiques : OPCI Revenus fonciers ou FPI, comme fonds à prépondérance immobilière et OPCI SPPICAV, comme sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable.

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI devra être composé, à concurrence d'au moins 60 %, d'actifs immobiliers. FPI et SPPICAV sont donc tous deux des fonds immobiliers. Pour les FPI, il s'agira d'immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d'habitation) et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers.

Dans les SPPICAV, la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des parts de sociétés foncières cotées. Pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d'actions, l'actif de l'OPCI se composera, à concurrence d'au moins 10 %, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide.

Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30 % (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM…).En résumé, la part immobilière des actifs s'échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90 % du total des actifs.

Prudence et préférence au papier le plus proche de la pierre
La détention d'immobilier est indispensable à une bonne diversification patrimoniale. Mais liquidité et pierre sont contradictoires. La liquidité apportée par ces nouveaux instruments se paye. Les 10 % imposés de liquidité ont un rendement de 2,5 %, inférieur au rendement locatif. La performance globale va donc se trouver inférieure à celle d'une SCPI traditionnelle investie à 100 %.

La composition des SPPICAV semble un peu aléatoire et floue : 30 % pourront être investis au gré du gérant dans des valeurs mobilières, actions, obligations. Mais lesquelles choisira-t-il ? Le gérant pourra être tenté de rechercher la surperformance et de prendre des options risquées dans ses choix d'actions, d'obligations ou de sicav actions.

En conclusion, restez prudents et privilégiez encore pour le moment le produit papier le plus proche de l'immobilier physique, la SCPI. Chacun peut connaître avec précision la composition et l'historique des performances. Quant à la liquidité… Vous n'achetez pas un appartement pour le revendre le mois suivant, non ?