patrimoine

1 % de plus de prélèvement pour financer le RSA (Revenu de solidarité active), c'est la goutte d'eau qui fait déborder le vase. Prendre sa retraite au Maroc, c'est tentant. Du soleil pour chauffer ses os vieillissants, du service, une vaste maison (riad) avec piscine, des golfs pour s'agiter un peu ; enfin des petites escapades dans la lumière mauve du désert, la vraie, comme l'ont peinte les orientalistes.

La cote de ces peintres atteint des sommets en salle des ventes. Avec tout ce que vous allez économiser, vous pourrez même accrocher un Dinet dans le salon de votre riad.

Et tant pis si ce n'est plus le clocher du village qui vous rappelle le temps qui passe, mais les appels à la prière du muezzin.

Un impôt sur le revenu presqu'indolore
Le Maroc offre aux retraités des avantages fiscaux considérables. En premier lieu, un abattement de 40% sur les pensions et rentes viagères. Mieux, si vous êtes vraiment décidé à sauter le pas et à traverser Gibraltar avec valises, charentaises, et surtout transfert de compte, les avantages se musclent encore.

À l'abattement de 40% va s'ajouter une remise d'impôt de 80%. Oui, vous avez bien lu.

Certes, la progressivité de l'impôt marocain sur le revenu est assez élevée. Mais l'assiette de 60% et l'abattement de 80% vident pratiquement l'impôt de sa substance. Et puis, pas de CSG, CRDS et bientôt RSA.

Trop beau pour être vrai ? Non. Le décryptage fiscal est formel. Ce statut spécial du Maroc tient à une vieille convention entre la France et son ancien protectorat. Elle va à l'encontre du principe général de la fiscalité des rentes selon lequel les pensions publiques restent imposables dans l'État qui les verse.

Il faut bien lire l'article 17 de la convention fiscale de 1970 qui confirme cette exception à la règle : "les pensions et rentes viagères ne sont imposables que dans l'état contactant où le bénéficiaire a son domicile fiscal".

Petit rappel : la notion de domicile fiscal est attachée à la résidence. D'une façon générale, est résident celui qui vit plus de six mois par an dans un pays. Deux expressions à bien soupeser reviennent dans les textes : "foyer d'habitation permanent" et «"séjourne le plus longtemps". Pas de triche.

Pour bénéficier de cette oasis fiscale paradisiaque, il faut consentir à quelques sacrifices.

Alors allons-y. D'abord, les sommes correspondant à vos retraites sont transférées définitivement sur un compte en dirhams (la monnaie marocaine) qui n'est pas convertible.

Aïe, non convertibilité signifie bien souvent "monnaie de singe". Mais votre esprit vif et alerte a, bien sûr, trouvé la parade   ne rapatrier que la somme indispensable à votre train de vie quotidien.

Donc, vous vous imaginez déjà traversant Gibraltar avec votre caravane personnelle. Vous pensez aux emballages spéciaux que vont nécessiter les éléments fragiles du mobilier familial. Mais, au fait, et l'immobilier ? Vos revenus de la pierre restent taxés en France, ainsi que les plus-values si vous vendez. Et là, attention, puisque vous ne serez plus résident communautaire : le taux passe de 27 à 33%.

Souvenez-vous, la bonne étoile marocaine concerne les rentes et retraites, pas les autres revenus. Et là, les longues dents de la mâchoire du fisc national vous rattrapent par la djellaba. Car il calcule votre taux d'imposition en prenant en compte le montant des pensions que vous avez transférées.

Supposons que vous ayez 30 000 € de retraites (transférées) et 10 000 € de revenus locatifs en France. Le fisc va calculer votre tranche d'imposition sur la base de 40 000 €.

Sachez aussi que pour vos petites visites à votre famille en France, vous serez soumis à un contrôle des changes. Le dirham n'est pas convertible, souvenez-vous. Calculez bien ce qu'il vous faut de chaque côté de la Méditerranée. Planifiez vos visites et ne les multipliez pas, le fisc français veille.

La fin du chemin
Au début de votre expatriation, vous avez prévu, en cas de pépin de santé, de revenir profiter de la luxueuse Assurance maladie française, muni de votre précieuse carte Vitale. Pour cela, il vous faudra prendre l'avion (sinon c'est le ferry et la traversée de l'Espagne). C'est bien tant qu'on est encore alerte et valide. Mais plus tard ? N'oubliez-pas que le prix des vols devrait se renchérir dans la décennie qui vient, pour cause de coût du kérosène. L'expatriation pour la retraite reste un choix très personnel.

Ultime question : qui va hériter de votre riad avec le tableau de Dinet au-dessus du sofa ? Le Maroc ne fait pas payer de droits de succession. Toutefois, le droit français s'appliquera si vos héritiers sont résidents français. Mais "après moi le déluge"...

Le revenu de solidarité active (RSA) doit "lutter contre la pauvreté en favorisant le retour à l'emploi et l'accès à une formation rémunérée". 3,7 millions de ménages seront concernés par cette nouvelle aide mise en place dès le 1er juillet prochain.

Projet phare de Martin Hirsch, haut-commissaire aux solidarités actives, le RSA assurera aux personnes reprenant un emploi et bénéficiant des minima sociaux (RMI, allocation parent isolé (API) et diverses aides d'intéressement à la recherche d'emploi), un revenu équivalent.

Il a déjà été expérimenté dans trente-quatre départements et sera généralisé au cours de l'année prochaine, mais doit tout d'abord être examiné par le Parlement au cours d'une session extraordinaire, qui s'ouvrira le 22 septembre.

Ce dispositif de solidarité coûtera 1,5 Md€ à l'État en année pleine. La mise en place de la taxation des revenus du capital doit lui rapporter 1,4 Md€.

La location d'une maison de vacances : cher. L'hôtel : manque de liberté. Les séjours organisés : un troupeau de touristes… Vacanciers en manque d'inspiration, avez-vous pensé au troc de maisons ? Les propriétaires d'appartements à Paris ou de maisons sur la côte d'Azur peuvent échanger leur logement contre une villa à Malibu, une grande maison au canada, une cabane à Tahiti… Les possibilités de destination sont infinies. Et que les habitants de nos régions plus reculées se rassurent. Les touristes étrangers en quête de quiétude et de vacances hors des sentiers battus sont amateurs de bâtisses dans la campagne française.

Un clic pour une maison
La procédure est minimale. Pour concrétiser le rêve d'un voyage à l'étranger, il suffit de s'inscrire sur l'un des sites internet d'échanges de maisons. A chacun de rendre son chez-soi et sa région, le plus attirant, possible, pour que les échangeurs potentiels se bousculent. Quelques mails et plusieurs conversations téléphoniques plus tard, l'échange est convenu. En moyenne, il faut s'y prendre entre trois et six mois à l'avance. Car l'échange de maisons est avant tout une histoire de confiance. On prête son foyer à des inconnus. Alors, autant tisser avec eux des liens avant leur arrivée. Échanger des photos, parler de sa famille. D'ailleurs, c'est le meilleur moyen de s'assurer que la maison que l'on a choisie correspond à nos attentes. Le site internet ne sert que de plate-forme de mise en relation. Il n'est donc pas rémunéré. Par contre, il faut souscrire à un abonnement pour pouvoir déposer son annonce sur le site. Cela peut aller d'environ 30 à 70 € pour un an.

Économies : ne boudons pas notre plaisir
Le premier avantage de ces échanges est financier. Pour un week-end ou pour de longues vacances d'été, les économies sont bien réelles. Si le prix des billets d'avion reste le même – ce qui est malheureux, avec la hausse des prix du pétrole – les économies peuvent se faire à trois niveaux. Pas d'hôtel à payer, évidemment. Mais aussi un budget alimentaire nettement réduit. Point de restaurant à tous les repas. Enfin, les plus chanceux auront également conclu un échange de voitures. Pas de location de véhicule donc, ni d'utilisation des transports en commun locaux dans lesquels il est si facile de se perdre. Les économies réalisées sur un voyage peuvent aller de 40 à 70 %. Tout dépend si vous choisissez ensuite de dépenser plus dans les loisirs sur place.

Le manuel du parfait échangiste
Que les locataires ne se sentent pas exclus, le troc de maisons leur est également ouvert. En l'absence de transaction financière, cela est considéré comme un prêt à un ami. Par correction tout de même, mieux vaut avertir son propriétaire. Vérifier – cela est valable pour tout le monde – que la maison est couverte pour les dégâts causés par un tiers. Même conseil pour les voitures : s'assurer d'avoir la garantie adéquate. En quatorze ans, le site trocmaison.com dit n'avoir jamais reçu de plaintes pour vol ou dépréciations. Mais faites preuve de bon sens, et mettez vos objets précieux à l'abri.

La pierre papier consacrée à l'immobilier d'entreprise -- bureaux et commerces -- s'est bien développée grâce aux SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier.

Il s'agit d'un placement pierre de qualité, procurant des rendements trimestriels appréciables.

Le taux de rendement interne moyen des SCPI au cours des dix dernières années ressort à 11,65 %. Ce chiffre prend en compte les rendements versés chaque année, ainsi que la revalorisation des parts, puisque celles-ci sont adossées à de l'immobilier qui a vu sa valeur augmenter régulièrement. Il s'agit d'un investissement moins volatil que les actions et plus performant que l'immobilier traditionnel ou les obligations.

Les performances moyennes sur l'année 2007 parlent d'elles-mêmes : 6 % de rendement, auquel s'ajoute 6,85 % de revalorisation du prix de la part, reflétant une performance globale de 12,85 %. Avec de tels atouts, les SCPI ont attiré les investisseurs. Ainsi, au cours de l'année 2007, elles ont drainé près de 1,4 Md€ de capitaux. Les cent vingt-six SCPI existantes comptent aujourd'hui près de cinq cent mille associés et capitalisent plus de 17 Mds€.

Le seul reproche que l'on pourrait faire aux SCPI traditionnelles est un léger manque de liquidité. Pourtant, depuis la fin des années 1990, un marché secondaire a été mis en place et les parts de toutes les SCPI de qualité du marché se vendent facilement dans le cadre d'une confrontation hebdomadaire ou mensuelle.

Vers plus de liquidité avec les OPCI
Succès aidant, différents acteurs du marché ont souhaité élargir leurs champs en créant un nouveau produit dont le fonctionnement serait plus proche d'une sicav et apporterait une totale liquidité.

Le projet est louable. Après moult tergiversations des autorités compétentes ont été créés les OPCI, ou organisme de placement collectif dédié à l'Immobilier.

Comme l'ont voulu ses instigateurs, leur statut sera plus proche de celui des OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières) que celui des SCPI. L'OPCI restera à dominante immobilier : il investira au moins 60 % de son portefeuille dans la pierre en direct, en France ou dans les pays de l'OCDE, dans des participations dans des sociétés immobilières, des fonds immobiliers français ou étrangers, des foncières cotées… C'est une différence notable avec les SCPI, qui sont investies en totalité dans un patrimoine locatif détenu en direct.

Deux supports seront proposés au public, présentant deux formes juridiques : OPCI Revenus fonciers ou FPI, comme fonds à prépondérance immobilière et OPCI SPPICAV, comme sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable.

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI devra être composé, à concurrence d'au moins 60 %, d'actifs immobiliers. FPI et SPPICAV sont donc tous deux des fonds immobiliers. Pour les FPI, il s'agira d'immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d'habitation) et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers.

Dans les SPPICAV, la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des parts de sociétés foncières cotées. Pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d'actions, l'actif de l'OPCI se composera, à concurrence d'au moins 10 %, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide.

Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30 % (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM…).En résumé, la part immobilière des actifs s'échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90 % du total des actifs.

Prudence et préférence au papier le plus proche de la pierre
La détention d'immobilier est indispensable à une bonne diversification patrimoniale. Mais liquidité et pierre sont contradictoires. La liquidité apportée par ces nouveaux instruments se paye. Les 10 % imposés de liquidité ont un rendement de 2,5 %, inférieur au rendement locatif. La performance globale va donc se trouver inférieure à celle d'une SCPI traditionnelle investie à 100 %.

La composition des SPPICAV semble un peu aléatoire et floue : 30 % pourront être investis au gré du gérant dans des valeurs mobilières, actions, obligations. Mais lesquelles choisira-t-il ? Le gérant pourra être tenté de rechercher la surperformance et de prendre des options risquées dans ses choix d'actions, d'obligations ou de sicav actions.

En conclusion, restez prudents et privilégiez encore pour le moment le produit papier le plus proche de l'immobilier physique, la SCPI. Chacun peut connaître avec précision la composition et l'historique des performances. Quant à la liquidité… Vous n'achetez pas un appartement pour le revendre le mois suivant, non ?

Faire passer le nombre de propriétaires dans l'hexagone de 52 à 70 % des ménages, c'est le rêve de Nicolas Sarkozy. Un rêve partagé par beaucoup de Français. Selon l'Observatoire des crédits aux ménages, 4,49 millions d'entre eux espéraient souscrire un crédit immobilier d'ici la fin juin. Combien y parviendront ?

Les taux d'intérêt remontent, lutte contre l'inflation oblige. Selon les chiffres publiés par la Banque de France, le taux effectif moyen pratiqué par les banques pour les crédits immobiliers s'est établi à 5,48 % au deuxième trimestre 2008, contre 4,7 % au premier trimestre 2007. Un tel bond fragilise les 100 000 ménages qui ont souscrit des prêts à taux variable. Leurs mensualités de remboursement peuvent facilement grimper de 20 % sur des petits budgets. Les taux variables étant moins élevés que les taux fixes -- 0,07 % de moins actuellement --, ils ont plutôt été retenus par les Français modestes, n'ayant que peu de choix, pour emprunter sur une période longue, voire très longue. Parfois jusqu'à trente ans.

Des Français de plus en plus fragiles
Aujourd'hui, seulement 0,15 % des Français n'arrivent pas à rembourser leur dette tous les ans. Un chiffre susceptible d'augmenter. Selon l'Observatoire des crédits des ménages de mars 2008, les Français sont de plus en plus nombreux à juger trop élevée ou beaucoup trop élevée la charge du remboursement : 17,9 % des personnes interrogées, contre 13,8 % en 2006. La peur du chômage, la flambée des budgets incompressibles que sont le transport et l'alimentation entament leur confiance en l'avenir. Le nombre de dossiers déposés aux commissions de surendettement grimpe. En 2007, dans 7 % des cas, l'origine du problème résidait dans les crédits immobiliers.

Alors, bien sûr, il est trop tôt pour parler de subprimes à la française. Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, dans une allocation du 19 février 2008, rappelait : « la situation française est solide. L'endettement des ménages représente moins de 72 % de leur revenu disponible brut, alors qu'il est de 100 % dans la zone euro et de 140 % aux USA. Enfin, la part importante des prêts à taux fixe constitue une protection contre les risques d'insolvabilité des ménages en cas de tensions financières ou d'évolution brutale et non anticipée du marché immobilier ».

Des banques craintives
Pourtant, les banques deviennent très frileuses. Depuis juillet 2007, « le taux de refus des dossiers est passé de 3 à 8 % », chiffrait Christophe Crémer, président de Meilleurtaux dans Les Échos en février 2008. Avant cette date, les rejets restaient extrême­ment marginaux. Et c'est oublier les « 15 % de dossiers exclus mécaniquement par la hausse des taux entre janvier et juin de cette année », selon Empruntis, autre courtier. L'explication est simple : avec les taux d'intérêt en hausse, il faut, soit allonger la durée du crédit -- déjà de dix-neuf ans en moyenne --, soit acheter de plus petites surfaces.

Le montant des mensualités étant plafonné 33 % des revenus. Or selon une étude de l'Insee sur les logements et le confort, parue en juillet 2008, la superficie nécessaire est de 18 m2 par personne composant le foyer, soit 72 m2 pour un couple avec deux enfants. Conclusion : de nombreux candidats à la propriété resteront locataires. En effet, les banques qui ne peuvent se refinancer que sur quinze ans vont refuser d'accorder des prêts à taux fixe sur des durées de trente ans et limiteront ceux à taux variables, pour éviter les risques d'insolvabilité de leurs clients.

Déjà, le montant des crédits accordés a chuté de 5,4 %, pour s'établir à 146,1 Mds€ en 2007. Plus de 50 % des prêts sont octroyés à des propriétaires ayant cédé leur logement pour en acquérir un plus spacieux. Aujourd'hui, les moins de 30 ans, qui avaient massivement abandonné le crédit à la consommation pour investir dans la pierre, sont les plus touchés par la politique des banques.

Le prix du mètre carré va baisser
Cette politique aura un impact sur le marché de l'immobilier. À la baisse, forcément. Mais de combien ? Les prévisions dépendent du degré de pessimisme des experts. Les prix du mètre carré pourraient chuter de 3 % cette année puis de 6 % en 2009, selon les courtiers Meilleurtaux et Empruntis. Pour le cabinet d'études Xerfi, les pronostics sont plus sombres : -- 6 % en 2008, -- 9 % en 2009 et -- 3 % en 2010.

Une baisse qui fragilisera encore les banques détentrices de garanties sur hypothèques sur le parc immobilier existant. Mais, une baisse qui profitera à ceux qui souhaitent investir dans la pierre pour louer : le nombre de locataires ne va pas cesser d'augmenter et ce, jusqu'à la fin de la crise. Il sera toujours temps de vendre lorsque les prix, qui finissent par suivre l'inflation, remonteront. La demande sera toujours là. Mais le rêve d'une France de propriétaires s'éloigne.

"La crise arrive chez nous", "la bulle va exploser". Les prévisions les plus alarmistes se multiplient à propos du marché immobilier français.

À l'origine de cette flambée de terreur, un chiffre du ministère du Développement durable : les ventes de logements neufs en France se sont effondrées de près de 28 % sur les trois premiers mois de 2008 par rapport au premier trimestre 2007. Du côté de l'immobilier ancien, les prix ont chuté de 1,3 % selon le baromètre mensuel que publie la Fédération des agents immobiliers.

La crise américaine des subprimes incite les banquiers français à la modération. Ils n'accordent plus aussi facilement des crédits, échaudés qu'ils sont par l'exemple venu d'outre-Atlantique.

Dans le même temps, les taux d'intérêt ont été relevés, ce qui a découragé le crédit. Le taux OAT utilisé comme référence des marchés immobiliers est monté à 4,80 % (alors qu'il était de 4,45 % début janvier). Il a ainsi dépassé des niveaux jamais atteints depuis 2003. Résultat, il y a moins d'acheteurs. Preuve que les temps sont devenus difficiles, la commission sur les ventes des conseillers de gestion de patrimoine a été doublée, pour les motiver. Les demandeurs de logement sont potentiellement toujours plus nombreux que les offreurs. Mais les coûts de construction flambent en raison des nouvelles normes à suivre, et ces coûts sont répercutés sur le prix des logements neufs. Selon Frédéric Laurent, auteur de la lettre Protections & Rendements des Publications Agora, "la baisse des mises en construction a déjà commencé".

L'immobilier français n'est tout de même pas en état de crise pour autant. Certains comme l'économiste Marc Touati parlent d'une bulle qui se dégonfle. Frédéric Laurent estime lui qu'"il n'y a pas eu une hausse inconsidérée du marché. Les prix ont augmenté, mais de façon raisonnable par rapport à la réalité". Il juge toutefois que les produits de moins bonne qualité ont peut-être connu une hausse anormale : "Ceux qui ont acheté ce type de biens sont les premiers qui vont trinquer."

Deuxièmes victimes collatérales : les agences immobilières. En une quinzaine d'années, leur nombre a doublé, profitant d'un marché en pleine expansion. Mais avec la diminution des transactions, leurs commissions ont considérablement diminué, poussant les plus fragiles à mettre la clé sous la porte. Kaufman et Broad a annoncé un recul de 70 % de ses profits et son cours de Bourse a perdu 17 % le jour de l'annonce.

Si le prix du mètre carré cède du terrain, aucune baisse des loyers n'est à l'horizon. Car le marché ne s'est pas totalement retourné. La demande, même en baisse, reste forte. L'immobilier a juste retrouvé son cours de 2005. Il pourrait donc simplement s'agir d'une période de consolidation avant que le marché ne reparte de plus belle.

La grande leçon de ce mouvement de marché, c'est que l'immobilier résidentiel est trop fluctuant et trop peu rentable. Acheter pour louer n'est pas une excellente affaire. Mieux vaut investir dans "les murs de boutiques, qui sont beaucoup plus stables même quand le marché se retourne", selon Frédéric Laurent.

Le cinéma français en bonne condition financière
La France produit de plus en plus de films. Selon le Centre national de la Cinématographie (CNC), 187 films classés comme "français" ou "d’initiative française" ont été produits en 2005.

Ce chiffre, qui ne cesse de grimper, constitue de surcroît un record. En incluant les co-productions européennes, le CNC a agréé 240 films en 2005 ; 930 millions d’euros (M€) de capitaux français s’y sont investis, ainsi que 350 M€ de capitaux étrangers. Le film français se concentre : en 1998, moins du tiers des films coûtaient plus de 10 M€, contre 45% en 2005.

En face, les salles obscures nationales ont enregistré plus de 181 millions d’entrées entre novembre 2006 et novembre 2007, dont 38,4% pour des films français : 5,7% par rapport à la période précédente quand la part de marché des films américains passe de 44,2% à 48,7%. Bref, l’industrie française du cinéma a fait de grands progrès, mais reste encore fragile par rapport au mastodonte US.

Heureusement, elle présente aujourd’hui une situation financière attractive. Le cinéma français offre une opportunité intéressante de diversification, de surcroît défiscalisante. Avez-vous entendu parler des Sociétés pour le financement du cinéma et de l’audiovisuel (Sofica) ?

On en distingue deux catégories.

– les Soficas "à capital garanti" : face aux balbutiements du cinéma français, cette formule a été créée afin de limiter les pertes en capital. Ces Soficas garantissent le remboursement in fine d’entre 75% à 85% des sommes investies, en contrepartie d’une détention portée à 8 ans. Mais une telle durée réduit mécaniquement le rendement de l’avantage fiscal et augmente les frais de gestion de 3 années, sans compter le coût de la garantie.

– les Soficas "classiques", sur une durée de 5 ans, nous semblent plus adaptées aujourd’hui. L’industrie française du cinéma a gagné en maturité, réduisant considérablement le risque de perte en capital. En outre, une durée de 5 ans est plus adaptée au cycle de production d’un film.

Source : Vos Finances – la Lettre du Patrimoine

En 1958, les droits de succession ne dépassaient pas 15%. Aujourd’hui, ils peuvent atteindre 40% pour les enfants, et 60% entre non-parents.

Dans ces conditions, on peut légitimement considérer cette taxation comme confiscatoire et vouloir réduire la facture fiscale lors d’une succession.

Des principes simples d’optimisation du successorale
A condition d’accepter d’aborder à temps un sujet souvent considéré comme tabou, on pourra dans l’immense majorité des cas parvenir à des réductions spectaculaires des droits de succession à partir de trois grandes idées simples :

Anticiper en donnant sans se démunir
– Réduire à la masse successorale
– Éviter les taxations successives

Donner sans se démunir, et bien gérer les échéances des 70 et 80 ans
La donation est à la fois un excellent lien inter-générations et, sur le plan fiscal, un outil efficace. Mais il faut bien sûr savoir donner sans trop se démunir. Et anticiper.

Il est ainsi possible, tous les six ans, de donner jusqu’à 150 000 € par enfant, 30 000 € par petit-enfant et 5 000 € par arrière petit-enfant hors tous droits, et bien davantage en supportant des droits calculés selon le barème successoral, éventuellement réduits selon l’âge du donateur :

– réduction de 50% sur les donations en pleine propriété ou en usufruit avant 70 ans,
– réduction de 30% sur celles effectuées entre 70 et 80 ans (et 0% au-delà).

Mise en œuvre par chacun des parents et/ou grands parents et répétée tous les six ans, cette technique simple donnera des résultats significatifs, à condition de commencer suffisamment tôt : les donations effectuées moins de 6 ans avant le décès sont rapportées à la succession.

Par ailleurs, on préfèrera les donations-partage à des donations simples pour éviter tous problèmes de valorisation des parts à la liquidation de la succession.

Donner en conservant l’usufruit
Le donateur pourra éviter de trop se démunir en conservant l’usufruit des biens donnés, assorti le cas échéant d’éventuelles clauses d’interdiction d’aliéner ou de retour conventionnel. A son décès, l’usufruit rejoindra la nue-propriété hors droits.

Le démembrement de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété va également permettre de réduire la base de calcul des droits de donation à la seule valeur des droits transmis, déterminée par l’application d’un barème fiscal.

L’effet de levier sera d’autant plus important que le donateur sera jeune, car l’usufruit conservé sera de plus grande valeur : 50% à 55 ans, mais seulement 10% au delà de 91 ans.

Cependant, la réduction de droits sur les donations en nue-propriété ne sera plus que de 35% avant 70 ans, ou 10% entre 70 et 80 ans.

Source : Vos Finances – La Lettre du Patrimoine

 "La ville de Singapour n'a pas été construite progressivement, comme la plupart des villes, par un dépôt naturel de commerces sur les bords d'une rivière ou une confluence traditionnelle d'itinéraire commerciaux. Elle a simplement été inventée, tôt un matin du 19ème siècle, par un homme qui, regardant une carte, s'est dit : 'là, il faut avoir une ville'."
--- J.G. Farrell, The Singapore Grip*

Farrell nous parle de Singapour en 1939. Son histoire se passe juste avant l'occupation japonaise. Le roman dépeint le brouhaha des débuts de Singapour, ses paysages et ses odeurs. Il parle "d'encens, de peau tiède, de viande grillant dans l'huile de coco, de miel et de frangipane, de brillantine et de luxure et de santal et dieu sait quoi encore, un parfum comme le souffle de la vie elle-même".

L'homme qui regardait une carte, comme le dit Farrell dans son livre, était Sir Thomas Raffles, fondateur de la ville de Singapour. Raffles avait pour but d'ajouter un nouveau comptoir commercial à l'empire britannique en pleine croissance. Le résultat dépassa toutes ses espérances. Je pense qu'on peut dire sans problème que Singapour devint bien plus importante que Raffles aurait jamais pu l'imaginer.

Aujourd'hui, la ville devient une nouvelle Suisse. Alors que les gouvernements occidentaux cherchent à sévir contre les paradis fiscaux, l'argent va ailleurs. Et en ce début de 21ème siècle, le paradis préféré, c'est Singapour.

L'histoire de Singapour conte comment une ville s'enrichit au 21ème siècle. Un moyen d'y parvenir -- celui choisi par Singapour -- est de maîtriser l'art du commerce international. Soyez ami de la richesse et elle trouvera son chemin jusqu'à vous. Pour les investisseurs aussi, on trouve une opportunité surprenante dans le détroit de Malacca...

Comme la plupart des endroits, Singapour doit son succès, au moins en partie, aux accidents de l'histoire. Singapour est un port naturel, ce qui aide toujours. Mais la prospérité a généralement besoin d'un petit coup de pouce pour se lever le matin.

La découverte d'étain dans la Malaisie toute proche, en 1848, fut un énorme coup de pouce. Cela contribua à établir Singapour comme un port important pour le commerce d'étain. L'ouverture du canal de Suez, en 1869, en fut un autre. Cela réduisit radicalement le temps de voyage entre l'Asie et l'Europe. A mesure que les navires à vapeur remplacèrent les voiliers, le monde rétrécit encore un peu. Singapour devint également l'une des plus grandes stations au monde pour le charbon.

En tant que rouage de l'Empire britannique, Singapour était indispensable. Comme l'écrit Gretchen Liu dans son histoire de la ville, Singapour était "un lien important dans la chaîne qui s'étire de Gibraltar à Hong Kong et l'Australie, en passant par Malte, Suez, Aden, l'Inde et Ceylan".

Singapour ne tarda pas à devenir le plus grand fournisseur de caoutchouc au monde, aidé par les chaînes de montage de Ford, en 1913, qui provoquèrent un boom du caoutchouc. En 1919, la moitié du caoutchouc mondial passait par le port de Singapour.

Même dans les années 50, le caoutchouc et l'étain étaient encore des exportations importantes, ainsi que l'huile de coco, l'huile de palme, les ananas en conserve, la farine de sagou, le rotin et les épices.

Le nouveau livre de Joe Studwell, Asian Godfathers, examine les succès de divers entrepreneurs d'Asie du Sud-est. Singapour figure en bonne place dans l'ouvrage. Les commentaires de Studwell nous éclairent sur les raisons du succès de Singapour. Bon nombre de ces raisons servent encore la ville aujourd'hui.

Le succès de Singapour est dû en partie, comme le dit Studwell, "à des échanges commerciaux exonérés de taxes (avec peu ou pas de questions sur ce qu'on échange) et [...] des endroits où abriter son argent (avec peu ou pas de questions sur la provenance de cet argent)".

Pour cela, Singapour effectue "un tour économique très simple". Soyez un peu plus aimable que vos voisins à l'égard de l'argent, et vous attirerez les flux de capitaux. Même si Singapour a un long passé de commerce et de contrebande, sa réputation en tant que Suisse de l'Asie -- un endroit où mettre de l'argent à l'abri, mais aussi une plaque tournante pour les capitaux -- est plus récente.

Alors que l'Union européenne accentue la pression pour que la Suisse mette fin à l'évasion fiscale, Singapour bénéficie des retombées. Le nombre de banques privées étrangères à Singapour a plus que doublé, passant de 20 en 2000 à 42 actuellement.

Selon le journal Barron's, Singapour est le deuxième plus grand centre bancaire de la planète après la Suisse. La part mondiale de Singapour dans le secteur de la banque privée avoisine les 6%, à comparer avec les 18% de la Suisse. Mais Singapour se développe de 30% par an. Les actifs des banques privées ont été multipliés par six depuis 1998. Aujourd'hui, Singapour abrite environ 300 milliards de dollars, selon Citigroup (dont un tiers de l'activité de banque privée en Asie provient de Singapour. Les gens de Citigroup savent donc de quoi ils parlent).

Tout cet argent a besoin de "gardiens" -- des comptables, des conseillers en investissements et autres spécialistes. Voilà pourquoi les banques privées apprécient tant d'être à Singapour. En tant qu'investisseur, il est un peu difficile d'investir directement dans cette idée. En ce qui me concerne, je ne suis pas particulièrement enthousiasmé par l'idée de détenir un grand conglomérat financier juste parce qu'il est très exposé à Singapour. Néanmoins, c'est une tendance à surveiller.

Au delà de ça, il y a une autre dimension à la prospérité de Singapour au 21ème siècle que je trouve fascinante. Singapour est aussi un centre important pour les entreprises du secteur de l'eau, une sorte de Silicon Valley de l'eau. Tom Rooney, que j'ai interviewé le mois dernier, trouve que Singapour est "l'endroit le mieux informé au monde sur l'eau". On y trouve plus de 100 valeurs sur le traitement de l'eau, avec une capitalisation boursière totale dépassant les 500 milliards de dollars, selon Jim Rogers.

L'ancien comptoir commercial imaginé par Raffles continue d'être un foyer majeur du commerce international. Après tout, le port de Singapour est le plus grand au monde. Mais il accueille aussi un boom de la banque privée, ainsi qu'une plate-forme vitale pour le secteur de l'eau en pleine croissance. Les pays occidentaux pourraient apprendre une chose ou deux sur l'argent et comment en gagner en étudiant le développement de Singapour. Quant aux investisseurs, ils devraient envisager de mettre un peu de leur portefeuille au travail à Singapour.

Je pense que Raffles serait content.

Source : La Chronique Agora

Panique à bord, les chiffres relatifs à l'immobilier sont mauvais. Le ministère du Développement durable s'est transformé en oiseau de mauvais augure en annonçant une baisse sur un an de 28 % des ventes de logements neufs en France pour le premier semestre 2008. Côté ancien, la casse est plus limitée. Les prix ont chuté de 1,3 % d'après le baromètre mensuel de la Fédération des agents immobiliers.

Il n'en fallait pas autant pour lancer l'idée d'une crise, d'un éclatement de bulle.

Les racines du mal
A l'origine de ces baisses : le contexte de crise économique, la baisse du pouvoir d'achat et les hésitations de plus en plus importantes des Français à prendre des décisions impliquant de fortes sommes d'argent. Mais cela n'est pas spécifique à l'immobilier.

Le secteur est plus particulièrement touché par la récente montée des taux d'intérêts. La capacité d'achat des ménages s'en trouve diminuée. De plus, les banques accordent plus difficilement des crédits, conséquence de la crise des subprimes. En témoignent les agents immobiliers, qui voient en 2008 certaines ventes de logement capoter à la dernière minute pour cause de refus de prêt, ce qui était quasi impensable l'année dernière.

Enfin, le marché souffre du désintérêt des investisseurs. Le logement locatif n'est plus leur priorité. La Fédération des métiers de l'investissement locatif estime à 30 % la chute de l'investissement locatif depuis le début de l'année. D'où une diminution de la demande en logement. Du moins en dehors des grandes villes, dont Paris, qui ne voit ni sa demande ni ses prix chuter.

Un effet de dominos
Agences et promoteurs immobiliers prennent de plein fouet les réticences des Français à acheter un logement. Grand promoteur, Kaufman & Broad a annoncé une baisse de son chiffre d'affaires et de sa marge brute au premier semestre. Pendant cette période, il reconnaît avoir "annulé certaines opérations qui, par leur taille et leur prix, ne correspondaient plus aux conditions du marché, et différé certaines autres pour en renégocier les conditions financières". En clair, Kaufman & Broad a mis fin à des programmes tocards et renégocie ses emprunts.

Mélangez un soupçon de méfiance envers la Bourse avec un zeste de perspective de crise immobilière et vous obtenez un cocktail explosif. Par effet de contagion, les titres des sociétés liées de près ou de loin à l'immobilier n'en finissent plus de chuter.

Seloger.com, qui diffuse des annonces immobilières en ligne, a vu son titre perdre 15% de sa valeur en deux jours, après avoir revu ses prévisions à la baisse. Des prévisions certes moins bonnes que prévues, mais seloger.com table tout de même sur une progression de 21 à 22% de son chiffre d'affaires. Rien n'y fait, les investisseurs fuient ce qui touche au logement.

Autre victime, pointée par l'Agefi, Maisons France Confort. Ce constructeur de maisons individuelles assiste à la chute de son titre à chaque annonce négative touchant au secteur de l'immobilier.

Le BTP va lui aussi être à la peine, puisque les mises en chantiers se font moindres. Celles de logements individuels ont perdu 31,1% en trois mois. Premières touchées : les petites entreprises du bâtiment. Les grandes majors du secteur se sont mises à l'abri avec la diversification de leurs activités. Elles se sont protégées au travers de partenariats avec le public, et des revenus de concessions, comme des parkings ou des autoroutes.

Bouleversements géographiques
Dernièrement, le Figaro relevait une baisse de la fréquentation des hypermarchés situés en périphérie des villes. Hausse des carburants oblige. Après avoir influencé notre alimentation, le pétrole va maintenant guider nos choix de lieux de vie. L'or noir menace notre champ de libertés.
Les charmants villages à l'écart des villes, du bruit, de la pollution, si courus ces dernières années, sont désertés. Les familles, prêtes à faire le sacrifice de plusieurs heures de voitures par jour pour aller travailler contre un meilleur cadre de vie, ne peuvent plus se permettre ce luxe. L'heure est aux migrations vers les axes de transports en commun.

Finalement, cette période trouble pour l'immobilier pourrait avoir du bon. Non, je ne pense pas à l'affaire en or que j'aimerais dégoter pour une bouchée de pain en plein Paris.

Je songe plutôt à tous ces logements construits sans fondement, au milieu de nulle part, ne répondant à aucun critère rationnel : pas d'école, de transports ou d'infrastructures à proximité...

De prétendus "bons plans" : des lotissements sortis de terre dans le but de servir d'investissements locatifs. Vendus à des prix surestimés, ils se retrouvent aujourd'hui vides. La loi Robien a contribué à ce naufrage. Poussés par des promoteurs peu scrupuleux, certains candides auraient acheté des appartements dans le désert de Gobi si on leur avait dit que c'était fiscalement intéressant.
Raser les incohérences pour mieux reconstruire. Voilà qui donnerait du travail aux entreprises du BTP !

Crise, crash, bulle ?
Les pessimistes et les alarmistes s'en donnent à coeur joie : "la crise arrive chez nous", "la bulle va exploser".

Il n'est pas question de nier le sévère ralentissement que traverse notre secteur immobilier. Mais parler de crash est exagéré, du moins prématuré. Notre situation est meilleure que celles de nos voisins, proches ou lointains : Espagne, Angleterre, Etats-Unis. Chez nous, les défauts de paiement ne sont pas la norme, entre autres grâce à un contrôle étroit de la solvabilité des emprunteurs et à la politique de taux fixes. La demande et les prix du logement restent tout de même élevés, en particulier dans la capitale. Adieu donc ma bonne affaire au centre de Paris.

Finalement, c'est un peu comme si on avait percé la bulle avec une aiguille. Elle se dégonfle légèrement. Au point que l'on peut aujourd'hui parler de correction, plutôt que de crise.

Pour investir, il convient toutefois chercher une autre option que l'investissement dans le logement locatif. Quitte à rester dans le domaine de la pierre, mieux vaut choisir les murs des boutiques. Ce secteur résiste mieux à un retournement du marché.

Jouez les quatre géants français de la construction à la baisse
En ce moment, je m’intéresse particulièrement au secteur de la construction, en raison de son potentiel de baisse, et parce que les valeurs françaises sont particulièrement représentées dans le DJ Stoxx 600 Construction, l'indice sectoriel européen de la construction.

Pour mieux comprendre la raison de cette domination de la France, il suffit de regarder les principales sociétés de cet indice : sur 31 valeurs, six seulement sont françaises, mais elles pèsent pas mois de 45,6% de la capitalisation du secteur ! Et les géants français du BTP (Vinci et Bouygues) tout comme ceux des matériaux (Saint Gobain et Lafarge) représentent à eux quatre plus de 42% de l'indice.

La fin d'une belle construction haussière
Passons à présent au vif du sujet en consultant le graphique du DJ Stoxx 600 Construction sur les quatre dernières années. Il a été l'un des secteurs les plus performants pendant le cycle haussier 2003-2007 sur le marché actions, porté notamment par la hausse du marché de l'immobilier, la recherche de valeurs value disposant d'un rendement confortable grâce aux concessions, et de l'essor des pays émergents particulièrement demandeurs d'infrastructures.

Durant cette période de hausse, l'adage selon lequel "quand le bâtiment va, tout va" s'est bien vérifié.

Techniquement, cette dynamique haussière s'est inscrite à l'intérieur d'un canal ascendant et du soutien de la moyenne mobile à 30 semaines. La crise financière et immobilière de l'été dernier a entraîné un retournement du rapport de force, provoquant ainsi une sortie baissière du canal.

Début de vague baissière : profitez des ventes paniques !
Depuis la mi-janvier et en dépit de la reprise de ces dernières semaines, l'indice sectoriel de la construction est resté confiné dans un intervalle de consolidation, entre son soutien à 322 points et son obstacle majeur à 367 points. La pression exercée par la moyenne mobile à 30 semaines et le repli des cours la semaine dernière pourrait signaler que la nouvelle vague baissière est enclenchée.

Ce mouvement devrait être alimenté en bonne partie par les nombreux investisseurs qui se sont positionnés sur les valeurs du secteur au cours des 24 derniers mois. Ils sont dans leur ensemble en moins-value latente, et plus le marché baissera, plus ils seront enclins à se débarrasser de leurs positions.

Ceci venant évidemment alimenter la baisse... que vous allez jouer.

Objectif : 18% de baisse !
Si la dynamique baissière reprend effectivement sur les niveaux actuels -- et la réaction de la semaine dernière laisse tout lieu d'y croire -- alors le premier soutien susceptible d'interrompre le courant vendeur se situera à 322 points, 8% plus bas qu'aujourd'hui. Ce moment venu, il faudra étudier scrupuleusement la situation des indices boursiers et du secteur afin de savoir si cette zone est susceptible de tenir bon. Le cas contraire, une correction supplémentaire de 10%, serait fort probable puisque le seul soutien majeur digne de ce nom, qui remonte à 2006, se situe à 290 points.

Au-delà des considérations purement techniques, une étude même sommaire de la situation macroéconomique est limpide. La crise du subprime n'est pas que financière : elle a aussi mis fin à l'argent facile dans l'immobilier, à la facilité d'obtention des crédits, à la rentabilité des constructions vendues bien vite dans une ambiance de hausse ininterrompue de la pierre.

L'ascenseur ne fait pas que monter
L'ennui, c'est que ce marché est l'un des plus cycliques qui soient, et l'ascenseur dans un immeuble ne fait pas que monter...

Aux Etats-Unis, la hausse de l'immobilier s'est arrêtée et on observe la stagnation voire la baisse de certains segments du marché : trop de faillites, trop de biens mis en vente, trop de constructions commercialisées. Il faut vous dire que le cycle d'investissement n'est pas très rapide : on voit arriver sur le marché aujourd'hui des projets nés il y a trois à cinq ans, quand la rentabilité de l'immobilier a suscité de nombreux lancements.

Il est donc hautement prévisible. Et même si la crise financière a été moins prononcée en Europe, l'immobilier européen va lui aussi entamer une évolution baissière, ce qui ne manquera pas d'avoir des répercussions dans le BTP, sur le marché des matériaux, etc.

L'avenir montrera si cette analyse est juste -- toujours est-il que plusieurs méthodes d'analyse convergent pour dire qu'il n'est pas vraiment intéressant de se positionner sur le secteur de la construction... sinon pour jouer à la baisse en vendant à découvert.

Source : La Chronique Agora

Juin est en France la saison l’ISF pour 239 479 contribuables. La fiscalité française maintient cet impôt sur la fortune excessivement mal perçu par tous ceux qui en sont redevables, « politiquement correct », et économiquement inepte.

Mais pour limiter la fuite vers l’étranger des Français aisés, le nouveau gouvernement a pris l’été dernier des mesures en faveur du travail. La loi Tepa englobe diverses dispositions. Au terme de l’une d’entre elles, les investissements réalisés sous certaines conditions dans des PME peuvent bénéficier d’avantages fiscaux. Le mot magique est lâché.

Cette loi a mis en place un système de réduction concernant l’ISF, lors d’investissements en direct ou par l’intermédiaire d’une holding, au capital de PME selon la définition retenue par l’Union Européenne : PME régionales de moins de 50 M€ de CA, et moins de 250 personnes. Cet avantage permet aux contribuables concernés de déduire de leur ISF jusqu’à 75% des investissements réalisés via une holding, à concurrence maximale de 50 000 €. Il autorise également, dans la limite de 20 000 €, une réduction correspondant à 50% des versements effectués pour la souscription de fonds FCPI et FIP* pour les parts investies dans des PME.

La formule a rencontré le succès. Les quatre sociétés de gestion spécialisées dans le capital investissement que nous avons interrogées ont levé de 5 à 20 M€ chacune, sur ces produits permettant une diminution de l’impôt ISF. Plus le contribuable est imposé, plus il cherche à réduire le montant de son impôt. Les plus grosses sommes se sont donc tournées de préférence vers les holdings montées à cet effet puisqu’elles permettaient une réduction de 75% l’investissement.

Ce type de produit présente une réponse adéquate à la volonté du contribuable de minimiser cet impôt, toujours considéré comme improductif, mais surtout ressenti comme très injuste. Cela concerne en moyenne toutes les personnes habituellement redevables d’un ISF supérieur à 20 000 €.

Pour les montants ISF moins élevés, les contribuables se sont plutôt tournés vers les produits collectifs tels les FIP ou FCPI-ISF. En moyenne, le ticket d’entrée des souscriptions dans ces fonds s’est monté autour des 15 000 €. En pratique, les plus petits des contribuables ISF, ceux dont la facture annuelle est inférieure à 1 000 €, ont boudé ces nouvelles opportunités. L’enjeu était pour eux moindre, et le temps manquait pour éplucher les différentes formules. Il faut rappeler que ce type d’investissement dans des PME présente un risque et que les liquidités investies, doivent le rester pendant minimum cinq ans au regard de la loi, mais plus généralement huit ans, sous peine de devoir rembourser l’avantage initial. La durée de huit ans était d’ailleurs la principale critique formulée par les investisseurs potentiels.

Au final, ce recyclage de l’ISF aura le mérite de dynamiser un tissu de PME française qui en a bien besoin pour soutenir la comparaison avec leurs consœurs allemandes.

(*) FCPI : fonds commun de placement en innovation
FIP : fonds d’investissement de proximité

Vous venez de boucler votre déclaration d’impôts. Vous avez fait votre simulation. Bien sûr, vous payez trop ! La promesse de réduire cette facture de 70%, arrivée dans votre boîte aux lettres électronique, vous fait soudain rêver. Tout comme l’idée de devenir propriétaire sans avoir un sou à sortir de votre poche. Il existe un sésame pour y parvenir aux dires des prospectus : le dispositif « Robien recentré ».

Méfiance, prudence ! C’est trop beau pour être vrai. « Si vous ne regardez que l’avantage fiscal d’un projet immobilier, c’est la voie royale pour devenir un cocu », affirme Frédéric Laurent, auteur de la lettre Protection et Rendements des Publications Agora. Sur les blogs, les victimes de Robien sont légions.

Robien ou la privatisation des HLM
Créé en 2003, par la loi d’Urbanisme et Habitat, le dispositif vise à éradiquer la pénurie de logements en France, notamment dans les zones urbaines. En 2006, il évolue pour se transformer en « Robien recentré ». Mais les principes sont les mêmes.

Si vous achetez un bien neuf, que vous le louez pendant neuf ans, vous pouvez déduire de vos revenus nets imposables 6% de votre investissement pendant sept ans et 4% les deux années suivantes. Dans une limite de 10 700 €, à moins que vous ne disposiez déjà de revenus immobiliers. Dans ce cas, vous pourrez déduire des loyers perçus le solde de l’amortissement. De ce fait, vous aurez toutes les chances de basculer dans une tranche d’imposition plus basse, voire de faire disparaître de vos déclarations vos revenus locatifs.

Cet avantage fiscal augmente lorsque vous achetez à crédit. Depuis 2006, en effet, vous pouvez déduire des loyers perçus le montant réel des intérêts d’emprunt, des frais d’assurance, de la taxe foncière, des dépenses de réparations… Ce faisant, vous augmentez votre « déficit immobilier », déductible de vos impôts. « Quelqu’un qui achèterait sous le régime de Robien, sans faire de crédit, je lui conseille d’aller voir un psychanalyste », ironise Frédéric Laurent.

Des contraintes en pagaille
Mais en contrepartie de son cadeau, l’Etat exige que vous louiez l’appartement dans l’année qui suit l’acquisition. Il faut donc trouver un locataire qui déclare en faire son habitation principale, rapidement, sachant qu’il ne doit pas être rattaché à votre « foyer fiscal ». Traduction : cela peut être votre fils ou votre fille, voire vos parents, s’ils sont suffisamment autonomes pour remplir leur feuille d’impôts.

Un risque majeur de moins-value
Deuxième contrainte forte : vous devez conserver l’appartement pendant neuf ans au moins. Si les prix de l’immobilier baissent, vous risquez de tomber de haut : la moins-value vous guette ! Certes qui dit moins-value dit moins d’impôts. Mais personne ne peut se réjouir de s’être appauvri.

Enfin et surtout, le montant du loyer est fixé par l’Etat. Ce dernier a découpé la France en quatre zones tarifaires, fonction de la densité de population des villes. La plus élevée se situe en Ile-de-France, où l’investisseur pourra exiger royalement 20,45 € du m2, soit 1 000 € pour 50 m2. Nous sommes loin des standards du marché sur Paris même, qui oscillent selon les quartiers entre 1 800 € et 2 000 €.

En revanche, dans une banlieue éloignée mal desservie par les transports, vous serez dans les « normes » avec le tarif Robien. Mais aurez-vous un locataire  Un topo, qui est valable dans la plupart des centres-villes de France. Un 50 m2 dans le cœur de Saumur, ville de moins de 50 000 habitants, vos revenus locatifs ne sauraient avec Robien dépasser les 425 €, contre les 500 € généralement pratiqués.

Sur le long terme, votre avantage fiscal risque donc de fondre comme neige au soleil. « Peu importe, direz vous, je suis propriétaire, j’ai enrichi mon patrimoine ». Rien n’est moins sûr. Tout dépend en fait de ce que vous aurez acheté. Si votre choix, uniquement guidé par le marketing des promoteurs, vous a conduit à acheter un appartement ou une maison au milieu d’un champ de betterave, dans une région peu dynamique, il ne vaudra pas grand chose. Idem si, dans une région plus dense, il ressemble comme deux gouttes d’eau à six cent petits frères de pierre.

En matière d’investissement immobilier, les trois critères de Frédéric Laurent sont « l’emplacement, l’emplacement et toujours l’emplacement ». Et si cela vous fatigue de vous renseigner sur la région, son dynamisme, de suivre l’avancée des travaux, ne vous posez qu’une question avant d’investir : « aurais-je envie d’y habiter ? ». Pour y répondre, vous serez obligé de vous déplacer.

Trop de victimes du dispositif de Robien n’ont pas fait cet effort. Appâtés par la promesse de payer moins d’impôts, ils se sont précipités sur ces